Passerinvest Group: Zhodnocení spolehlivosti dluhopisů

Shrnutí

Společnost Passerinvest Group je významným českým investorem do nemovitostí. V současnosti vlastní 7 kancelářských budov v BB Centru nedaleko metra Budějovická v Praze, přičemž je pravděpodobné, že se letos portfolio rozšíří o další 2 budovy. Velká většina příjmů společnosti plyne z nájemního výnosu, zatímco hlavními nákladovými položkami jsou úhrada služeb, odpisy a náklady financování.

Passerinvest Group vydává dluhopisy s kupónem 5,25 % splatné v r. 2023. Cílem emise v objemu 1,5 mld. Kč je jednak refinancování dřívějších dluhopisů, ale také akvizice nových budov a oprava dvou stávajících. V této analýze hodnotíme spolehlivost dluhopisů, tedy schopnost firmy platit kupóny a splatit dluhopis v době splatnosti.

Jako nástroj k posouzení dluhopisů využíváme projekci cash flow a také projekci plnění kovenantů, které se k dluhopisům vztahují. Podle naší projekce bude Passerinvest Group vykazovat až do r. 2023 kladné volné cash flow, které umožňují buď splacení dluhopisů, nebo refinancování jejich jistiny. Rovněž kovenanty na dluhopisy by měla společnost plnit s rezervou.

Mezi riziky obchodního modelu Passerinvest Group vidíme dva faktory. Za prvé, příjmy jsou orientované téměř výhradně na kancelářský segment a to pouze v jedné lokalitě. Tato nízká diverzifikace zvyšuje rizikovost hospodaření. Za druhé, v l. 2017-19 čekáme relativně vyšší zadlužení (loan-to-value nad 60 %), než je běžné u srovnatelných společností. Jsme proto názoru, že by dluhopis 5,25/2023 měl nést vyšší výnos do splatnosti než některé srovnatelné dluhopisy veřejně obchodované v ČR. Jak ukazujeme, při emisní ceně 100 dluhopis 5,25/2023 nabízí tuto požadovanou prémii a je podle nás naceněný rozumně vzhledem k podmínkám na trhu.

 

passerinvest-16-03-2017.pdf