V istom momente sa totiž aj newyorský realitný a rezidenčný trh a jeho ponuka dokážu nasýtiť. A kým ešte pred istým časom sa práve tie najluxusnejšie adresy javili ako zaručené investície, dnes je zrejmé, že ich hodnotu treba opätovne prehodnotiť.

Zľavy v najvyššej budove

To je aj prípad najvyššej newyorskej budovy na Manhattane – 432 Park Ave, ktorá na trh uviedla jedny z najluxusnejších a najdrahších rezidencií a apartmánov zároveň. Na jej dokončenie sa čakalo pomerne dlho, pričom málokto vie, že najvyšší rezidenčný mrakodrap na svete projektoval pôvodom Slovák Dušan Prištic, ktorý z Československa emigroval v roku 1979. Dnes má jeho návrh v reáli výšku 426 metrov a vidno ho z každého smeru vstupu na Manhattan. Dokonca až do vzdialenosti 100 kilometrov. Na najvyššom poschodí je najdrahší apartmán na svete, uvádzaciu cenu mal 95 miliónov dolárov.

Celkovo na 91 podlažiach ponúka mrakodrap 104 bytov so spoločnou terasou na streche a s reštauráciami, kúpeľmi či dokonca s vínnymi pivnicami vo vnútri budovy. Napriek tomu ceny dosiahli práve na tejto adrese strop a v priebehu ostatných týždňov realitní agenti začali s výpredajom bytov so zľavou.

/data/MediaLibrary/articles/10725/screenshot-2016-12-13-at-19.48.30.pngZdroj: 432 Park Avenue

A nie s hocijakými, lež s miliónovými. Dôvodom je, že trh s luxusnými nehnuteľnosťami v New Yorku je zaplavený ponukami.

V 432 Park Avenue Tower aktuálne získavajú kupujúci, ktorí kúpia apartmán ešte tento rok, zľavu v priemere desať percent z ceny nehnuteľnosti, uvádza vo svojej analýze spoločnosť Miller Samuel. Podľa nej sa v nedávnej transakcii predal penthouse na 88. poschodí budovy za necelých 61 miliónov dolárov, čo bolo dokonca o dvadsať percent menej, ako pôvodne požadoval developer.

/data/MediaLibrary/articles/10725/screenshot-2016-12-13-at-19.48.58.pngZdroj: 432 Park Avenue

Kto skôr predá

S rastúcou ponukou luxusných nehnuteľností, ktoré dokážu prestížnu adresu vyrovnať rovnako zaujímavými lokalitami, dispozíciami či interiérovou úpravou ako iba prostými štvorcovými tvarmi „432-ky“, to budú mať predajcovia náročné. High-endových projektov totiž aj podľa spoločnosti Miller Samuel pribudlo v ostatných rokoch ako húb po daždi. Naznačoval to dokonca renomovaný, donedávna, developer Donald Trump.

Aj preto predajcovia v najvyššom mrakodrape pristupujú k uzatváraniu predajných dohôd čím skôr, kým sa konkurencia stihne etablovať. Pritom predaj 432-ky nie je žiadnou novinkou a v ponuke sú rezidencie už od roku 2012, keď projekt stál len na papieri.

„Je to chytrý ťah, pretože to zároveň lepšie predáva samotný produkt, ktorým je projekt mrakodrapu ako takého,“ uviedol Jonathan Miller zo spomínanej firmy odhadcov.

/data/MediaLibrary/articles/10725/432-interior-02.jpgZdroj: 432 Park Avenue

Ceny nehnuteľností rástli

A vlastniť nehnuteľnosť v New Yorku sa však zdá byť top témou súčasnosti. Z akýchkoľvek dôvodov. Zľavový výpredaj v mrakodrape na 432. Avenue totiž nie je predzvesťou realitnej krízy, ale napriek rastúcim cenám realít skôr silnejúcej konkurencie predajcov a developerov. Majitelia nehnuteľností a developeri totiž podľa inej štúdie StreetEasy očakávajú až 40-percentný výnos v cenách svojich realít oproti predchádzajúcim piatim rokom. „Je to určitý paradox, ale nepochybne je reálny,“ dodáva J. Miller.

„Už od septembra tohto roku predajcovia nehnuteľností v hodnote zhruba troch miliónov dolárov upisujú  svoje reality kúpené v roku 2010 na predaj so zhruba 47-percentným zvýšením,“ uvádza StreetEasy. Kupci z roku 2011 požadujú o 42 percent viac a tí z roku 2012 približne o 35 percent viac.

„Táto výluka z trhu a nadhodnocovanie skutočnej hodnoty sú, paradoxne, príčinou, prečo sa o luxusný trh delí čoraz viac developerov a projektov, čo znižuje na druhej strane ceny superluxusných nehnuteľností,“ tvrdí J. Miller. A dodáva, že s týmto prístupom zdražovania a zlacňovania luxusných nehnuteľností potrvá možno rok až dva, kým kupujúci začnú opätovne veriť skutočným hodnotám a cenám realít v New Yorku.

Sebavedomejší kupci

Aj preto tento vývoj nie nutne naznačuje vyššiemu záujmu klientov a kupujúcich. Práve naopak, vo svojom výbere sú opatrnejší a radšej si vyberajú z viacerých ponúk. Vedia totiž, že ceny nehnuteľností v New Yorku za ostatné roky výrazne vzrástli, ale vedia aj o prebytku ponuky, a preto požadujú zľavy.

„V súčasnosti svojim klientom hovorím, že nemôžu položiť žiadnu ponuku na kúpu. Pred rokom či dvomi to možné ešte bolo,“ uviedol pre Bloomberg realitný broker Brian Meier. „Samozrejme, všetci chcú o niečo viac za svoje rezidencie, ale ak sa už klient dostaví, mali by sa dohodnúť,“ dodáva a naznačuje, že apartmán s jednou spálňou vo West Chelsea v požadovanej cene 1,75 milióna dolárov má dnes takmer dvojnásobne vyššiu cenu, za akú ho jeho majiteľ kupoval v roku 2010. Finálna cena pri predaji nakoniec bola 1,49 milióna dolárov.

„Kupci sú pri požadovaní zliav čoraz sebavedomejší, pričom predávajúci sú síce ochotní na ne pristúpiť, ale naďalej oceňujú svoje nehnuteľnosti v doteraz nevídaných výškach,“ konštatoval B. Meier.

Uvádza príklad, keď nedávno na 23. ulici predal apartmán s tromi spálňami. Ešte v marci ho ponúkal za 2,75 milióna dolárov, čo už bolo zvýšenie jeho ceny o neuveriteľných 53 percent spred roka 2012, ale nedočkal sa ponuky na kúpu. Prišla až po znížení jeho ceny na 2,63 milióna dolárov, pričom predávajúci sa s kupcom dohodol ešte na 10-percentnej zľave.

Novinky čakajú na svoju šancu

Ak sa vrátime k najvyšším cenám v patrične najvyššej budove na Manhattane, spomínaný 60-miliónový apartmán s rozlohou 750 štvorcových metrov odkúpil Lewis Sanders, výkonný šéf holdingu AllianceBernstein. Bližšie detaily predajov správca budovy spoločnosť Macklowe Properties odmieta zverejniť. Z ostatných mesiacov je však známe, že najdrahší apartmán na 96. podlaží sa ešte v septembri predal za 87,7 milióna dolárov, hoci jeho uvádzacia cena bola 95 miliónov dolárov.

S predajom rezidencií by sa však v 432 Park Avenue mali poponáhľať. Doteraz najvyššiu budovu by mali na Manhattane v blízkych rokoch prekonať hneď dve susedné stavby, ktoré budú v úvode takisto siahať aj do cenových výšin. Vlna luxusných apartmánov však nebude večná a poľaví, hoci v ponuke bolo podľa spoločnosti Corcoran Sunshine Marketing Group na jeseň približne tri a pol tisíca novopostavených jednotiek, z čoho až polovicu považujú za luxusnú.

Investičné príležitosti

Aj preto môže v súčasnosti platiť – kúp dnes lacno, predaj zajtra drahšie. 432 Park Avenue Tower totiž nie je jediná budova so zľavami. Iný špičkový mrakodrap na 57. ulici ONE57 už v októbri začal s ponukou o 24 percent nižšou oproti pôvodne požadovaným cenám, uvádza portál StreetEasy. A to platí aj o iných projektoch, ktoré sú ešte len vo výstavbe. Nie je však vylúčené, že terajšie výpredaje môžu byť do budúcna skvelou investíciou, keď sa – ako neraz v histórii – trend obráti, ponuka vypredá a ceny porastú.